Fundos de pensão interessados em investir em imóveis comerciais estão expandindo seus horizontes e apostando cada vez mais em mercados secundários e fundos internacionais.

 Embora a maior parte das entidades ainda tenha poucos ativos investidos em imóveis, é crescente o interesse pelo segmento, que oferece retornos estáveis e diversificação às carteiras. Os fundos de pensão públicos dos Estados Unidos possuem, hoje, 7,2% das carteiras (aproximadamente US$752 milhões) alocados em imóveis comerciais. Esse patamar está abaixo da meta para a indústria, que é de 8,2% segundo a empresa de pesquisa londrina Preqin.

 “O segmento imobiliário é um investimento atrativo para os fundos de pensão neste momento de recuperação da economia e do setor de imóveis comerciais. Contudo, não é possível alterar a carteira desses investidores de uma hora para outra”, ressalta Steve Collins, diretor internacional da área de Mercados Financeiros da gestora nova-iorquina Jones Lang LaSalle. Dependendo de quão agressivo um determinado fundo deseja ser, o prazo de revisão do portfólio pode variar de três meses a mais de um ano, explica o especialista.

Nos EUA, os fundos de pensão buscam, cada vez mais, elevar os retornos e diversificar as carteiras imobiliárias. Uma alternativa que vem ganhando adeptos são os investimentos em fundos imobiliários globais, movimento capitaneado pelo CalSTRS, gigante público californiano com patrimônio de US$ 181 bilhões. Posteriormente, outras entidades como CalPERS, University of Texas Investment Management Co. e  State Teachers Retirement System of Ohio percorreram o mesmo caminho. Até mesmo o State of Virginia Retirement System, que é de médio porte, investe atualmente cerca de 5% de sua carteira imobiliária em fundos internacionais.

Mercados secundários

Os fundos de pensão também têm expandido seus investimentos para mercados secundários em busca de maior rentabilidade, uma tendência que beneficia asset managers especializadas, a exemplo da Beacon Investment Properties, da Flórida. A Beacon é uma gestora de fundos imobiliários voltados para mercados secundários, cuja clientela é formada majoritariamente por investidores institucionais. Ariel Bentata, co-fundador da empresa, afirma que os investidores, em geral, têm migrado dos grandes centros para mercados secundários em função dos baixos níveis de retorno e da natureza dos riscos envolvidos.  

A Beacon adquiriu recentemente um prédio de escritórios de 36 andares em Chicago numa joint venture com a UBS Global Asset Management, encarregada da gestão da conta. Localizado na área central da cidade, o edifício foi comprado por estimados US$ 63,75 milhões. Atualmente, a Beacon está em processo de estruturação de outro acordo com características similares na cidade de Houston, Texas, tendo como sócio na joint venture um fundo de pensão. “Essas transações demonstram que há procura por maior rentabilidade em bons mercados que não sejam os tradicionais, isto é, Washington e Nova York. Muitos investidores abandonaram esses mercados após a recessão”, afirma Bentata.

A Beacon também tem sido o destino de alguns fundos de pensão estrangeiros interessados em investir em mercados secundários nos EUA. O executivo diz que assim como acontece nos Estados Unidos, muitas entidades têm sido obrigadas a lidar com a precificação competitiva e os retornos mais baixos providos pelos mercados primários em seus países de origem. “Alguns dos mercados nos quais investimos são bastante fortes apesar de não serem os mais importantes, como é o caso de Houston, Dallas e Denver”, diz Ariel Bentata. Ele acrescenta que, atualmente, muitos negócios em Nova York envolvem rentabilidade máxima abaixo de 5%, tornando difícil o alcance da meta por parte dos fundos de pensão. A cidade de Atlanta também tem atraído investimentos no último ano devido à recuperação econômica e do mercado de trabalho. Segundo o co-fundador da Beacon, esses são mercados com altos níveis de absorção e taxas de aluguéis mais altas do que os mercados primários.