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Se possuir um imóvel já é um desejo
da maioria dos brasileiros, viver da renda de imóveis e ter uma aposentadoria
tranquila é um sonho de todos. Entretanto, com a queda da taxa de juros, essa
possibilidade ficou mais fácil? Quanto seria necessário ter aplicado em imóveis
hoje para curtir a aposentadoria? Qual o melhor veículo? São essas perguntas
que responderei hoje.
O que mudou com a queda da Selic?
A queda da taxa Selic para 6,75% ao ano reduz também o rendimento de todas as
outras aplicações financeiras, pois todos os rendimentos da economia são uma
função da taxa básica. Essa redução dos rendimentos obtidos de imóveis pode ser
visualizada no Gráfico 1. Ele mostra a evolução dos rendimentos médios obtidos
de aluguéis residenciais.
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Gráfico 1 – Evolução do rendimento de aluguel
residencial (anualizado). Não considera ganhos ou perdas de capital por
variação do preço do imóvel (Fonte: FipeZap)
A redução do rendimento afeta o quanto é necessário ter
investido para viver de renda. A renda é o produto da rentabilidade de aluguel
e do valor investido. Em 2008, quando a taxa de aluguel anual era próxima de 8%
ao ano, seria necessário ter R$750 mil em imóveis alugados para ter uma renda
de R$5 mil mensais (=R$750mil * 8% / 12). Uma década depois, o valor investido
em imóveis necessário para ter a mesma renda é de R$1,4 milhões, pois o aluguel
anual médio caiu para 4,3% ao ano.
Imóvel residencial ou comercial?
Os imóveis comerciais proporcionam um valor de rendimento médio maior que imóveis
residenciais. Essa diferença é ilustrada no Gráfico 2. Segundo números do site
FipeZap, o rendimento médio de aluguel de imóveis comerciai é 20% maior que o
de imóveis residenciais.
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Gráfico 2 – Evolução do rendimento de aluguel
comercial e residencial (anualizado). Não considera ganhos ou perdas de capital
por variação do preço do imóvel (Fonte: FipeZap)
Além de proporcionar um maior rendimento, o imóvel
comercial oferece maior segurança jurídica que o residencial. Portanto, o
investimento em imóvel comercial faz muito mais sentido para proporcionar renda
que um residencial. Adicionalmente, é mais fácil dividir o valor investido em
mais de uma pequena sala comercial do que em residências e a divisão
proporciona menor risco de inadimplência ou vacância. Se você tem apenas um
imóvel, o rendimento recebido pode se encerrar com o fim do contrato e o imóvel
pode passar até um ano sem alugar. Nesse caso, em vez de ter uma renda, o
imóvel passa a gerar um custo, pois precisa pagar as despesas de condomínio e
impostos. Portanto, esses dois riscos mais do que justificam investir em
imóveis via Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) que abordarei a seguir.
Imóvel direto ou fundos de investimentos imobiliários
(FIIs)?
Os FIIs podem ser entendidos como o conjunto de investidores que se reúnem para
comprar de forma conjunta um grupo de imóveis. Os FIIs proporcionam uma série
de vantagens em relação ao investimento direto em imóveis. As principais
vantagens dos FIIs são de maior retorno, menor custo de aquisição, maior
liquidez, isenção de impostos sobre aluguel, maior capacidade de diversificação
e menor risco de inadimplência e vacância. Algumas dessas vantagens foram
discutidas no artigo no link.
A tabela a seguir apresenta a comparação entre o
dividendo médio dos FIIs negociados na B3 (Bolsa de Valores de São Paulo), os
rendimentos médios de imóveis residenciais e comerciais e o rendimento do CDI.
Como o rendimento de FIIs é isento de IR foi realizado um ajuste para deixá-lo
na mesma base de comparação das outras aplicações. Para o ajuste realizado foi
considerada uma alíquota de IR de 15% e o cálculo é simplesmente dividir o
rendimento atual por 0,85 (1-15%).
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Tabela
1 -Evolução dos rendimentos médios anuais das alternativas de se investir em
imóvel. O cálculo do rendimento anual dos Fundos Imobiliários (FII) foi
ajustado para cima para considerar o fato de eles serem isentos de IR (Fonte:
FipeZap e Economatica)
Como cada FII investe em vários imóveis e a
possibilidade de se investir em vários FIIs com pouco recurso, alcança-se
elevada diversificação. Portanto, a possibilidade de você perder toda a renda
recebida é mínima, diferente de se investir em imóveis diretamente.
Quanto é necessário ter investido para viver de renda?
A tabela abaixo ilustra a evolução de quanto seria necessário ter em
investimentos para viver com uma renda de R$5 mil por mês. Pela tabela
verifica-se que os fundos imobiliários são o veículo que exige o menor
investimento para ter a mesma renda mensal. Se o rendimento desejado for de
R$10 mil por mês, basta multiplicar o valor apresentado na tabela por dois.
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Tabela 2- Evolução dos valores necessários de
investimento para se obter uma renda de R$5mil mensais em cada uma das
alternativas, considerando os rendimentos anuais apresentados no Gráfico 1.
Perceba que para ter a mesma renda mensal, investir em
imóveis por meio de fundos imobiliários exige quase metade do valor necessário
quando a alternativa escolhida são imóveis residenciais. Outra vantagem do
investimento em imóvel por meio de FIIs é a possibilidade de se construir o
patrimônio lentamente sem a necessidade de se endividar, pois o valor
unitário é baixo.
Na
Tabela 1também é apresentado o rendimento do CDI. Lembra-se que diferente
das outras três alternativas de se investir em imóveis – residencial, comercial
e FII – o rendimento do CDI possui risco menor já que não oferece risco de
perda de principal. O investimento em imóvel é investimento de risco e deve
sempre ser realizado em apenas uma parcela do patrimônio.
Michael
Viriato –
jornal Folha de São Paulo