No entanto, ao contrário dos títulos de renda fixa, cujo montante de juros pago não pode subir, o aluguel dos FIIs pode variar. Por esse motivo eles são classificados como renda variável e possuem maior potencial.

A provável alta do valor pago nos aluguéis é um dos motivos que deve promover novas valorizações para os FIIs. Explico abaixo o motivo para acreditar que os aluguéis devem subir, mas antes, vamos comparar o rendimento recebido de se investir em imóvel diretamente ou por meio de FIIs.

Dividendos de FIIs x Aluguel de Imóveis

Segundo o portal FipeZap, a taxa média de aluguel dos imóveis comerciais está em 5,35% ao ano. Isso representa uma taxa mensal de 0,45% (= 5,35% / 12). O gráfico abaixo mostra a evolução desta taxa junto com a de imóveis residenciais e a taxa de juros real.

Evolução da taxa de aluguel de imóveis comerciais e residenciais e da taxa de juros real. Fonte: https://fipezap.zapimoveis.com.br/

O IFIX também está hoje com uma taxa de dividendos média de 5,37% ao ano. Entretanto, este rendimento já é líquido de impostos e qualquer taxa. O mesmo não ocorre com a taxa de aluguel de imóveis comerciais.

Para quem investe diretamente em uma sala comercial, a taxa média apresentada no gráfico de 5,35% ao ano não é líquida. Ainda precisa ser reduzido o imposto de renda e a taxa da imobiliária. Portanto, o rendimento líquido deve cair para 3,41% ao ano. Esta taxa ainda não assume possíveis vacâncias, custos na aquisição e despesas de manutenção do imóvel. Se considerarmos todos estes custos, o ganho líquido atual é inferior a 3% ao ano para quem compra o imóvel diretamente.

Logo, os FIIs ainda têm espaço relativo para se valorizar. Mas a possibilidade de alta dos aluguéis deve ser a principal justificativa para novas valorizações.

Ciclo de alta

O último relatório da maior gestora de renda fixa do mundo, a Pimco, explica porque os preços dos imóveis devem se valorizar nos EUA.

O gráfico abaixo retirado do relatório disponível no site da Pimco mostra que o excesso de imóveis construídos antes da crise de 2008 está na mínima desde 2000. Já a proporção de pessoas com imóveis (homeownership rate, na linha azul do gráfico) ainda não atingiu o patamar anterior de 2008. Por este motivo, a gestora acredita em mais elevação de preço por lá.

Gráfico retirado do relatório da gestora global de renda fixa Pimco. Em verde, excesso de imóveis construídos antes da crise de 2008 está na mínima desde 2000. Em azul, a proporção de pessoas com imóveis (homeownership rate). Fonte: Pimco (www.pimco.com.br).