O negócio de locação e a relação com o locatário sob a ótica do proprietário.

Comprar imóveis, residenciais ou comerciais, e viver da renda de aluguéis sempre foi e continua sendo uma boa forma de construir patrimônio e acumular riqueza.

A percepção de muitos é a de que a vida dos capitalistas é uma maravilha. Entretanto, essa é uma visão romântica desse negócio. 

Transmite a falsa impressão de que não existem riscos nesse investimento. Existem, e não são poucos.

Uma leitora da Folha me escreveu contando os problemas que enfrenta para administrar os imóveis que tem, alguns herdados e outros adquiridos para dar continuidade à tradição da família de investir em ativos reais.

O negócio idealizado: ganhar um aluguel excelente e ter inquilinos perfeitos, que não exigem, não reclamam e não depredam. 

E uma imobiliária parceira que cuida dos interesses dos proprietários, dos inquilinos, além dos dela próprios. 

Imóveis em constante valorização beneficiados com investimentos públicos em infraestrutura, transporte público, crescimento planejado e sustentável das regiões.

O negócio na vida real: investir capital e receber rendimentos, em média, inferiores aos oferecidos no mercado financeiro; fazer reformas e reparos na entrada e na saída do inquilino; satisfazer as exigências, depredações, a inadimplência de alguns inquilinos; lidar com o pouco apoio das imobiliárias; suportar a desvalorização dos imóveis; assumir o risco de vacância do imóvel que não só interrompe o fluxo de renda como demanda custos até que o imóvel seja alugado novamente.

Como o déficit habitacional no Brasil é um problema ainda por resolver, a questão do inquilinato envolve aspectos sociais e, por consequência, a intromissão de políticas públicas em negócios privados.

O proprietário aparece sempre como o vilão. Entretanto, ele exerce um papel de extrema importância que ajuda a resolver o problema social. “Ter um imóvel para abrir um negócio ou morar não é essencial?”, questiona a leitora.

Certamente, e é exatamente a disponibilidade do capitalista de investir e correr os riscos do mercado imobiliário que viabiliza a necessária moradia para as famílias e o espaço de que empreendedores precisam para abrigar seus negócios.

Desencantada com as muitas dificuldades para administrar um patrimônio formado basicamente por imóveis, ela argumenta que investir no mercado financeiro, com apenas um clique na tecla do computador, e receber rendimentos superiores aos dos aluguéis parece ser uma opção melhor.

Alguns números demonstram os pesados custos e tributos do locador: um aluguel mensal bruto de R$ 1.500, por exemplo, deixa 10% na mesa da imobiliária e 20% de Imposto de Renda recolhido mensalmente via carne-leão. Aluguel mensal líquido de R$ 1.080. 

Além disso, a imobiliária cobra 100% do valor de um aluguel bruto (R$ 1.500) a título de serviços prestados para intermediar a locação.

Talvez por essa e outras razões cresce a indústria de fundos imobiliários que permitem investir no setor sem a concretude dos tijolos. 

Entretanto, a reforma tributária pretende acabar com a isenção dos rendimentos distribuídos pelos fundos imobiliários aos cotistas pessoas físicas; se as coisas caminharem nesse sentido, o mercado imobiliário, fortemente afetado pela pandemia, sofrerá um novo baque.

Parece que os proprietários capitalistas, valentes e resilientes, fazem mais por esse mercado do que as políticas públicas. 

Muitas vezes, realizam acordos pouco rentáveis exercendo um papel de promotor da economia e do bem-estar social.

MARCIA DESSEN - Planejadora financeira CFP (“Certified Financial Planner”), autora de “Finanças Pessoais: O Que Fazer com Meu Dinheiro”.