Como decidir entre comprar ou alugar um imóvel?

Muitos acreditam que adquirir é sempre melhor, mas não é toda vez que essa opção faz sentido do ponto de vista financeiro

Comprar ou alugar um imóvel? 

Essa é uma das decisões financeiras mais importantes da vida de qualquer pessoa. Muitos acreditam que comprar é sempre a melhor opção, mas será que faz sentido do ponto de vista financeiro? 

A resposta depende de dois cenários distintos: quem já tem o dinheiro para comprar e quem precisa financiar. 

Simplifico sugerindo uma regra de bolso para comparar as alternativas.

Primeiro, vamos analisar pela perspectiva de quem já tem recurso disponível para adquirir um imóvel. 

Nesse caso, é necessário comparar o custo do aluguel com o retorno que obteria investindo esse dinheiro.

Uma métrica prática é a regra dos 200, que diz que o aluguel vale a pena se o preço do imóvel for superior a 200 vezes o valor da locação mensal.

Por exemplo, se um apartamento custa R$ 1 milhão e o aluguel for inferior a R$ 5.000, financeiramente faz mais sentido alugar e deixar o dinheiro investido. 

Nesse caso, assume-se que, no longo prazo, o imóvel se valoriza com o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo). Essa premissa é próxima da realidade quando se avalia longos períodos.

Com as atuais taxas de juros, um investimento seguro —como um título com retorno de IPCA + 7% ao ano— renderia muito mais do que os 5% anuais típicos do aluguel, gerando ganho de capital no longo prazo.

Já para quem não tem o dinheiro e precisa financiar, que é o caso da grande maioria das pessoas, a conta muda. 

O custo de um financiamento hoje está em 13%, o que representa aproximadamente IPCA + 7,5% ao ano.

Isso significa que, se uma pessoa comprar um imóvel financiado, estaria assumindo um custo financeiro superior ao que teria simplesmente alugando e investindo a diferença.

Muitos argumentam que estariam apenas trocando a despesa de aluguel pelo financiamento e que ainda terminariam com o imóvel no fim do período. Parece um bom argumento.

Entretanto, é importante considerar que esse recurso está sendo alocado em um ativo que tem o retorno do aluguel, ou seja IPCA + 5% ao ano. Afinal, é possível alugar o imóvel a um terceiro.

Portanto, surge uma importante questão a ser avaliada: compensa tomar dinheiro emprestado a um custo maior que o retorno esperado do ativo? A matemática financeira diz que não.

Portanto, no caso do financiamento, a regra dos 200 fica defasada e deveria ser elevada para incluir o custo do financiamento, que aumenta o valor pago pelo imóvel. 

Considerando que o financiamento eleva em pelo menos 50% o valor real do imóvel, a regra saltaria para 160.

Também devemos lembrar que quem aluga não está sujeito a uma série de despesas de manutenção exigidas do proprietário.

Para aqueles que ainda preferem a segurança de um imóvel próprio, uma alternativa inteligente é alugar e investir até conseguir comprar à vista ou dar uma entrada substancial. 

Assim, evitam-se os juros altos, e a compra se torna muito mais vantajosa no longo prazo.

No fim das contas, a melhor escolha não é apenas entre comprar ou alugar, mas sim entre ter liberdade financeira ou comprometer o patrimônio. 

O imóvel pode ser um sonho, mas um financiamento caro pode transformá-lo em um pesadelo financeiro. Se a decisão for bem planejada, é possível morar onde quiser sem sacrificar as finanças.

MICHAEL VIRIATO -  professor e assessor da Casa do Investidor e autor do blog De Grão em Grão, na Folha.