Compra
e venda são feitas com a intermediação de uma corretora de valores
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A
Aplicação em fundo imobiliário voltou ao cardápio das alternativas de
investimento no contexto de juro baixo. Para o apaixonado pelo mercado de
imóveis que não faz questão dos tijolos e cimento, a aquisição de cotas de
fundo permite investir pouco (ou muito) dinheiro em um mercado que
tradicionalmente exige muito capital e muita burocracia.
Mas
não se empolgue demais. Como todo investimento, investir em fundo imobiliário
tem riscos, vantagens e desvantagens. Vamos começar falando das coisas
boas.
Trata-se
de mercado regulado e fiscalizado pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários).
Excelente ponto de partida. As operações de compra e venda são feitas com a
intermediação de uma corretora de valores.
Os
rendimentos do fundo, entre eles os de aluguéis, quando distribuídos a pessoas
físicas, são (ainda) isentos do Imposto de Renda, desde que o fundo tenha pelo
menos 50 cotistas, nenhum deles detenha mais de 10% do fundo e as cotas
sejam negociadas em Bolsa ou balcão.
Os
administradores cuidam de tudo: compra e venda dos imóveis, documentação,
manutenção, impostos, busca de inquilinos. E o custo é menor do que as taxas
das imobiliárias.
Como
se pode comprar apenas uma fração do fundo, é possível diversificar, adquirir
cotas de fundos com diferentes estratégias de investimento. Antes, o investidor
deve pesquisar e analisar atentamente as
características de cada um deles.
A
classificação definida pela Anbima (associação que reúne entidades de mercado
de capitais) é útil para entender a estratégia de investimento do fundo e
escolher o mais adequado
aos objetivos do investidor.
—
Desenvolvimento para renda: empreendimentos em fase de projeto ou construção
para geração de renda com locação ou arrendamento.
—
Desenvolvimento para venda: empreendimentos em fase de projeto ou construção
para alienação
futura a terceiros.
—
Renda: empreendimentos construídos para geração de renda com locação ou
arrendamento.
—
Títulos e valores mobiliários: ativos financeiros, como ações,
cotas de sociedades, FIPs (Fundos de Investimento em Participações) e
FIDCs (Fundos de Investimento em Direitos Creditórios).
—
Híbridos: estratégia diversificada, sem concentração em nenhuma das classes
anteriores.
Investigue o segmento de atuação do fundo. Entre as opções estão: agências
bancárias, imóveis destinados a atividades educacionais, hospital, hotel,
lajes corporativas, segmento logístico, imóveis residenciais e shoppings. O
fundo se enquadra em um desses itens quando investe dois terços do patrimônio
líquido nesse tipo de imóvel. Os híbridos investem em mais de um
segmento.
Agora,
vamos conferir os riscos, que não são poucos, mas podem ser gerenciados, com diversificação
e definindo uma participação adequada.
Risco
de mercado: o valor da cota do fundo pode se desvalorizar em razão de
circunstâncias do mercado imobiliário ou em razão dos ativos que compõem a
carteira do fundo.
O
fluxo de pagamento de rendimentos pode ser reduzido ou interrompido em razão do
risco de vacância e pela inadimplência do inquilino.
O
risco de liquidez, típico do investimento em imóveis, está presente. O fundo é
fechado e não permite resgate. Se quiser o capital investido de volta, o cotista
deve vender as cotas pelo preço que o mercado estiver disposto a pagar. Boa
parte dos fundos é negociada diariamente, mas alguns ficam vários pregões sem
negociação, comprometendo a liquidez.
Fundos
com propósito de construir ou reformar um imóvel estão sujeitos ao risco de
execução. A obra pode atrasar, e o período com garantia de rendimentos pode não
ser suficiente.
Finalmente,
a tributação sobre o ganho de capital, situação quando o preço líquido de venda
for superior ao de compra. O IR é de 20% e deve ser recolhido pelo investidor,
assim como é feito no mercado de ações. Eventuais perdas podem ser compensadas
de ganhos futuros em operações de mesma natureza.
O Ifix, Índice de Fundos de
Investimento Imobiliário desenvolvido pela B3, mede o desempenho de uma
carteira composta por cotas de fundos imobiliários listados para negociação em
Bolsa e balcão. O índice considera apenas a variação do valor de mercado da cota,
excluídos os rendimentos pagos. Um bom parâmetro para avaliar a rentabilidade
da sua carteira de fundos imobiliários.
Marcia Dessen - planejadora financeira pessoal, diretora do Planejar
e autora de 'Finanças Pessoais: o que Fazer com Meu Dinheiro'.
Fonte: coluna jornal FSP