Nos últimos anos acabamos nos acostumando com a grande volatilidade do mercado financeiro e de capitais no Brasil e encarando esse fato até com certa naturalidade. A volatilidade tem sido tanta que o sobe e desce das bolsas, as oscilações da taxa de câmbio e a abertura ou fechamento das curvas de juros viraram assunto discutido mesmo em escolas e por pessoas até então leigas sobre o tema.
Mais recentemente, a disputa pela presidência do país tornou-se com folga o principal assunto debatido internamente, tema recorrente em todas as rodas e discussões. Nas redes sociais, a contundência e intensidade das discussões foi algo nunca antes visto.
A incerteza quanto ao resultado dominou o cenário nacional.
 
Passado esse período de incertezas sobre Quem seria o gestor do país, agora as atenções estão voltadas para Como conduzir a economia para um caminho de crescimento sustentável.
Com certeza ainda é muito cedo para tentar tirar-se qualquer conclusão, mas os primeiros sinais práticos enviados pelo Governo nessa primeira semana após as eleições e o discurso assumido pelos principais agentes do Governo, indicam uma maior preocupação com o combate à inflação e com os imprescindíveis ajustes fiscais necessários para recondução do país ao caminho do crescimento. Vamos torcer…
 
De todo modo, como não existem caminhos que agradem a todos e as estratégias para recolocar o Brasil na rota do crescimento não são infalíveis e óbvias e criam divergências de opinião mesmo entre os grandes economistas, a expectativa é que o cenário de volatilidade dos mercados continue, embora de forma mais amena. E num cenário de volatilidade é mais natural para os investidores buscarem alocar a seus portfólios uma maior parcela de ativos mais líquidos, cuja posição possa ser, se necessário, rapidamente revertida.
Ocorre que justamente pela maior facilidade de se comprar e se vender, uma importante característica de ativos mais líquidos é justamente a volatilidade de preços.
No caso de ativos de renda fixa de prazo longo como títulos do Governo Federal ou debêntures corporativas, efeitos de mudanças de taxas de juros e expectativas inflacionárias de longo prazo afetam de uma forma bastante objetiva e direta seus preços, podendo fazê-los variar significativamente em espaços curtos de tempo.
Já no caso de ativos de mais difícil precificação como ações, por exemplo, em momentos de maior incerteza ou na ocorrência de “fatos novos” no mercado, o que se percebe é que os fundamentos de valoração muitas vezes são deixados de lado, para o bem ou para o mal, e as decisões de preço são tomadas de forma pouco técnica, considerando-se apenas um horizonte de prazo mais curto e as expectativas imediatas do mercado, o que novamente cria oscilações significativas de preço. O tema volatilidade hoje faz parte do nosso dia-a-dia, queiramos ou não.
 
No grupo de ativos de mais baixa volatilidade, que podem reduzir o impacto de grandes oscilações no portfólio de investimentos, destacam-se os imóveis.
Pela própria natureza de serem investimentos de longo prazo, pouco líquidos e com tíquete mínimo elevado, os investimentos imobiliários apresentam uma característica de volatilidade muito menor. Os preços não oscilam significativamente com base em eventos conjunturais, expectativas ou especulações do mercado. Os fundamentos do ativo são mais fortemente considerados quando de sua negociação.
Como é sabido por todos, o mercado imobiliário passou por um momento de crescimento muito significativo nos últimos anos.
Em função dele, até pouco tempo atrás o tema Bolha Imobiliária continuava sendo discutido em diversos fóruns. Esse crescimento entretanto foi algo muito sólido e consistente, baseado sobretudo em fatores como o crescimento real do país, a forte entrada de capital estrangeiro, o aumento da renda da população, a maior disponibilidade de crédito, o alongamento dos prazos de financiamento, a redução das taxas de juros e controle inflacionário, além dos programas governamentais de estímulo ao setor.
 
Associado a esse movimento, tivemos efeitos muito positivos para o setor, como a maior qualificação e profissionalização dos incorporadores, a maior transparência e formalização do mercado e a evolução do arcabouço legal e das estruturas de garantias. Passado um período de quase 10 anos, é impressionante a evolução desse mercado. Lembra pouco o que era no início dos anos 2000.
Mas o mercado imobiliário também passou por um período de ajustes mais recentemente.
O crescimento acelerado foi acompanhado por equívocos de planejamento operacional e de agressivas estratégias de ampliação de atuação geográfica e de alavancagem por diversos desenvolvedores imobiliários. Isso exigiu uma subsequente desaceleração do processo de crescimento, que obviamente também está associada ao cenário de baixo crescimento doméstico e global.
Apesar de atualmente o mercado imobiliário ter sofrido também os efeitos da desaceleração econômica, de uma forma geral não foram significativas as variações recentes de preço verificadas nos imóveis para o universo do país.
É claro que algumas praças sofreram mais com o excesso de oferta que não foi acompanhado por um crescimento similar da demanda. Aqui poderíamos citar exemplos de cidades como São Bernardo do Campo, Santos e Distrito Federal para o mercado residencial e o próprio município de São Paulo para o mercado de escritórios.
 
Mas, como qualquer classe de ativo, há que se separar os bons ativos dos ativos de menor qualidade. Ativos imobiliários de boa qualidade não perderam preço e muitas vezes tiveram valorização real, mesmo nos momentos adversos. O segredo do mercado imobiliário está na boa seleção dos ativos. O bom investidor tem que saber selecionar os melhores projetos e localizações e evitar praças com excesso de oferta, com baixo potencial de crescimento ou que não apresentem demanda satisfatória. Obviamente isso é fácil de falar mas não de fazer.
Só é possível com um elevado conhecimento do mercado.
Além disso, por vezes vemos investidores que dispendem menos esforços à avaliação da qualidade do ativo imobiliário-lastro de alguma transação em função da sofisticação da estruturação financeira do investimento. Mas aqui não pode haver ilusão. Se o ativo imobiliário-lastro for ruim, não há estruturação financeira que resolva.
Das categorias de imóveis mais avaliadas e que recebem maior volume de recursos por investidores no Brasil, destacam-se atualmente:
 
Shopping Centers: É um negócio para grandes investidores, dado o elevado investimento necessário e o valor intangível de se ter influência no processo decisório pela detenção de parcela relevante do capital. Os riscos de desenvolvimento são altos e por isso na fase inicial destina-se somente a investidores qualificados. Investidores mais avessos ao risco devem participar somente depois de o shopping já estar pronto e em operação. São investimentos que devem ser percebidos em horizonte de longo prazo, com pelo menos 5 anos para o ativo entrar em período de maturação.
O setor de shopping centers cresceu de forma bastante acelerada nos últimos anos e, mais recentemente, deus sinais de desaceleração sobretudo por conta do baixo crescimento do país que reduziu a velocidade de locação de espaços destinados para lojas satélites, uma das principais fontes geradoras de receita dos shoppings. Além disso, algumas praças receberam muitos novos shoppings em um curto espaço de tempo por excesso de otimismo dos empreendedores e, por isso, ainda possuem vacância alta. Noutras, foi superestimada a renda da população.
 
Temos com isso uma configuração de momento de mercado menos favorável associado a falhas pontuais ou excesso de otimismo no desenvolvimento de projetos específicos. O setor como um todo, entretanto, continua apresentando números de performance muito atrativos e elevado potencial, além de ser uma alternativa de investimento muito interessante de médio/longo prazo. Mas não é para investidores imediatistas. Empreendimentos bem planejados, com boa localização e que já atingiram seu estágio de maturação, na sua grande maioria vão muito bem, nas mais diversas praças do país.
Também vale lembrar que a ABL por mil habitantes no Brasil, situada em torno de 70 m2, ainda é muito baixa se comparada a padrões internacionais, o que demonstra o potencial de crescimento do setor, sobretudo em cidades com 200 a 400 mil habitantes. Além disso, uma recuperação da economia pode favorecer direta e muito rapidamente o setor.
 
Residenciais: O setor ainda apresenta demanda consistente e tem abundante volume de recursos de poupança para crédito imobiliário. Após um período de anos de franca elevação dos preços, chegamos a um momento de estabilização deles. Algumas praças e alguns empreendimentos pontuais apresentaram redução dos valores de venda.
A desaceleração do crescimento do país como um todo teve uma forte influência na formação desse cenário, aliada ao alongamento do ciclo operacional dos incorporadores, que passaram a receber o caixa realmente significativo das vendas das unidades em prazo bem maior que o esperado, provocando pressões de caixa em players que operavam com maior alavancagem financeira. Essa pressão de caixa fez com que os esforços operacionais de deslocassem do lançamento e da venda de novos projetos para a venda de estoques prontos ou em fase final de produção (daí as campanhas/promoções de venda de imóveis prontos), estoque esse fruto de lançamentos efetuados em 2010/2011, período em que, nos principais centros urbanos, o mercado lançou unidades em patamar acima do que foi capaz de absorver.
 
Já a partir de 2012, os lançamentos foram muito mais equilibrados com o volume de demanda. Tão logo o mercado supere esse período de venda de estoques remanescentes, e se a economia doméstica der sinais de reação ao marasmo econômico hoje existente, a expectativa é que o setor retome os lançamentos e vendas com maior intensidade e haja inclusive uma recuperação de preços, dado que o custo de reposição de imóveis residenciais continua crescendo, sobretudo em função do valor dos terrenos, matéria-prima cada vez mais escassa nos grandes centros. Mas aqui também a regra geral de investimentos imobiliários continua válida: ativos bem localizados, com projetos bem desenvolvidos, continuam consistentemente ganhando valor, sem qualquer impacto negativo.
Ainda, pela característica dessa alternativa de investimento e pelas margens envolvidas, é um dos setores que tem maior potencial de geração de retorno para investidores, além de apresentar uma saída natural da posição pela venda de unidades aos compradores em prazos de até 5 anos.
 
Escritórios: Os últimos anos foram de grande crescimento para praças como SP e RJ, além de outras importantes capitais do país. Ainda há bastante área locável para ser entregue e a vacância aumentou em algumas regiões. Já se iniciou movimento de acomodação dos aluguéis a nova realidade de oferta de espaços.
Aproveitando esse momento, muitos inquilinos acomodados em prédios classificados na categoria B estão se mudando para prédios classe A, mais bem localizados e com uma infraestrutura muito mais moderna. Esse movimento tende a aumentar a vacância de prédios mais antigos e com infraestrutura mais precária.
Apesar do momento de acomodação, no caso de lajes corporativas percebe-se muita resiliência nos preços dos ativos. Como os proprietários desses ativos geralmente são grandes investidores, capitalizados e com baixa alavancagem financeira, a pressão por se desfazer dos ativos é baixa. Isso faz com que em períodos mais difíceis como o momento atual, a rentabilidade dos ativos (cap rate) se reduza temporariamente, enquanto o preço de mercado dos ativos se mantém.
 
Condomínios Logísticos: Por muito tempo, a escassez de condomínios logísticos no Brasil fez com que a alternativa para disponibilização de espaços para inquilinos com boa qualidade de crédito fosse a contratação de construções customizadas através das operações built to suit. A garantia de renda de longo prazo reduziu o risco de investimento nos condomínios logísticos, facilitou o levantamento de recursos para seu desenvolvimento e foi o grande atrativo para a aceleração da construção desses imóveis nos últimos anos. Foi ela que rompeu a inércia do mercado e demonstrou a viabilidade desse tipo de imóvel.
Com a entrada de grandes players no setor, muitos deles internacionais, com visão de longo prazo e convictos das oportunidades associadas aos gargalos de infraestrutura logística existentes no Brasil, o mercado se desenvolveu muito e hoje não depende mais unicamente das operações de BTS.
Diversos condomínios logísticos especulativos foram desenvolvidos pelo país afora com uma maior concentração na região de Campinas e Jundiaí, em São Paulo.
A área de galpões no país dobrou em 3 anos, passando de cerca de 5 milhões de m2 em 2011 para aproximadamente 10 milhões de m2 em 2014. Mesmo com o grande volume de entregas verificadas, a vacância está estabilizada e ainda não se percebe movimento de queda de preços. Tão logo haja crescimento da atividade econômica, esse setor será diretamente afetado, certamente demandando uma grande quantidade de novos imóveis e espaços mais modernos.
 
Na esteira das dificuldades econômicas e baixo crescimento por que passa atualmente o país, o setor imobiliário também tem vivido incertezas. Justamente nesse momento é que surgem alternativas mais interessantes de investimento na área. O momento tende a facilitar uma melhor negociação para os investidores em ativos imobiliários, sobretudo aqueles que estejam dispostos a investir mirando um horizonte de prazo maior.
Quem conseguir entender melhor as sutilezas e sinais do mercado nesse momento pode fazer melhores negócios.
O mercado imobiliário tradicionalmente se movimenta por ciclos e para alguns ativos é um bom momento para aquisição.
Obviamente os imóveis, como qualquer investimento, apresentam volatilidade de preços, mas sem dúvida essa volatilidade é muito menor que em outras categorias de ativos. Isso não se aplica exatamente a alguns fundos imobiliários que, apesar de possuírem lastro em equity imobiliário, tem apresentado maior volatilidade em função de sua característica de ativo financeiro com tíquete mínimo baixo e alta pulverização, onde pequenas negociações movimentam o preço da quota no mercado secundário.
 
A característica de baixa volatilidade e os retornos consistentes em prazos maiores sugerem que os imóveis também sejam parte importante do portfólio de investimentos de investidores profissionais com visão de investimento de médio/longo prazo.
 
Regis Dall’Agnese – administrador de empresas e pós-graduado em Economia, é sócio gestor e membro da diretoria de RB Capital
Fonte: blog Investidor Institucional