De acordo com o Índice Fipe-Zap, o preço médio
anunciado dos imóveis residenciais em 20 cidades subiu 5,34% nos últimos 12
meses. Somado a uma rentabilidade de aluguel de 4,9% e a uma tributação menor,
a rentabilidade líquida de um investimento imobiliário nos últimos 12 meses foi
maior do que a da maioria das aplicações financeiras.
Neste ano, minha análise do mercado
internacional apontou que, ao contrário do Brasil – onde os preços subiram mais
do que a renda ̶ nos demais países emergentes, eles subiram menos. Isto
tornou os preços dos imóveis aqui um pouco superiores à média dos emergentes.
Das 16 cidades brasileiras que analisei, 9 estão mais caras que a média dos
países emergentes, lideradas por Salvador e Rio de Janeiro – as únicas
brasileiras entre as 45 mais caras do mundo. As outras 7 – Brasília, Natal,
Campinas, Recife, São José dos Campos, Vitória e Goiânia – têm hoje preços de
imóveis, em relação à capacidade de pagamento em cada uma destas cidades,
inferiores à média dos países emergentes.
Por que os preços atuais no Brasil parecem
elevadíssimos? Porque os comparamos com preços quando os imóveis eram
baratíssimos devido à falta de financiamento imobiliário. Só comprava imóvel quem
podia pagá-lo à vista, o que limitava muito a procura e os preços. A elevação
da oferta de crédito na última década foi a causa da forte alta aqui e na
maioria dos países emergentes.
Já na maioria dos países desenvolvidos, os
preços caíram aos níveis mais baixos da história em 2009 com o estouro de
bolhas imobiliárias. Eles têm se recuperado, mas continuam bastante abaixo da
média histórica e são hoje, em relação às respectivas rendas, menos da metade
do que nos países emergentes. Das 562 cidades que analisei, as 26 mais baratas
estão todas nos EUA, incluindo Detroit, Orlando e Las Vegas. Miami, um sonho
entre os brasileiros, está mais barata que as 16 cidades brasileiras que
estudei; é também mais barata que 412 outras cidades no mundo. Um imóvel por
lá, custa apenas 1/3 do que custaria nos países emergentes.
Entretanto, os preços em cada cidade escondem
grandes disparidades dentro das próprias cidades. No Brasil, com a forte queda
de vendas e aumento de distratos, construtoras liquidaram a preços bastante
descontados unidades em empreendimentos não completamente vendidos, o que
recebeu muita atenção da mídia, criando uma falsa percepção de queda
generalizada de preços.
É provável que boas oportunidades para os
compradores, como estas, se repitam neste ano. Muitas construtoras continuam
com estoques elevados. Já indo além deste ano, vários fatores devem levar os
preços e as vendas a se recuperarem.
Há muita demanda reprimida. Só os contemplados
em consórcios de imóveis com crédito já aprovado somam R$12 bilhões. Muitos
querem comprar, mas esperam condições melhores.
Além disso, os custos de construção têm subido
muito. No longo prazo, eles balizam os preços de novos lançamentos, e estes, os
dos imóveis usados. Há ainda fatores locais. Na cidade de São Paulo, o novo
Plano Diretor deve aumentar em cerca de 20% os preços de novos lançamentos por
limitar o potencial construtivo dos terrenos.
Adicionalmente, a alta do dólar tornou-o menos
atrativo como investimento. Inclusive barateou o preço em dólar dos imóveis, o
que atrai investidores estrangeiros.
Por fim, o gatilho para estouro de bolhas imobiliárias – excesso de endividamento dos compradores – continua
ausente. Aqui, o crédito imobiliário representa só 9% do PIB. Nos últimos 115
anos, nenhuma bolha imobiliária estourou com menos de 50% do PIB.
Imóveis e ações são os únicos produtos para os
quais a maioria das pessoas corre para comprá-los quanto mais caros ficam. A
oportunidade está em fazer o inverso: comprar antes que esta demanda volte e
eleve os preços.